休闲发展与城市更新都不是新题目，但是将这两个结合在一起考虑，会有一些新意。休闲主要是需求视角看，城市更新主要是从供给视角看，这实际上有一个供需对接和匹配的问题，这其中可以从五个方面去认识：

一、发展背景

其基本的背景就是人口的变化，过去40年，中国城镇常住人口从1.72亿增加到超过9亿，城镇化率从不足20%增长到65%，尽管城镇常住人口中还有2.9亿农民工，城镇户籍人口没这么多，但是城镇化确实是过去四十多年中国经济发展的关键动力。虽然中央层面在大力推动乡村振兴，但是未来城镇化依然是中国经济的主战场。对城市更新有不同的界定，但是基本的内容是一致的，城市更新“是建成区城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整。”2023年7月份，住建部出台了《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，强调“坚持目标导向，以产城融合、职住平衡、生态宜居等为目标”。城市更新虽然不限于休闲发展的内容，但是休闲发展与城市更新越来越成为城市主政者、开发商、市场的关注有其内在的原因。

第一个背景是经济发展从大干快上转变到精雕细刻。过去也说经济从粗放型向集约型转变，但只要粗放型发展能挣快钱，集约型发展就很难成为选择。当下讲的高质量发展其实也是在给“大干快上”的模式泼冷水。第二个背景是城市发展从增量外延式发展转变到存量内涵式发展。过去城市发展主要是摊大饼，从“三环之歌”摊到“五环之歌”，毕竟这样政绩来得快，土地资源也支持。但是现在不同了，一方面过去这些年外延式发展造成了不少项目烂尾，另一方面大量存量资产需要盘活，这也使得旧城改造相对新城建设的比例在提升。第三个背景是发展方式从生产主导转变到生活引领。中国的城市，特别在工业化的期间里边，大都是以工厂为主导的，当时的背景是落后的农业国向工业国跨越，城市以生产主导很正常。但现在大量的厂矿要么停产，要么外迁。城市的生活的功能越来越受到关注，所以从生产主导到生活引领的变化就很自然。第四个背景是产业结构从制造业推动转变到服务业带动。中国经济一二产业比例下降，第三产业上升是一个趋势。在发达国家服务业比重大概占到70%。包括中国许多大城市也是如此，比如北京，在改革开放初期第三产业比重只有23.7%，2022年这一比重已经上升到83.8%，这其中必然有休闲产业的一席之地。

二、供给类型

总体来看，目前的城市更新是由住房和城乡建设部门在主导。总体来看，虽然住建部门的城市更新包括既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、活力街区打造、城市生态修复、城市功能完善、基础设施更新改造、城市生命线安全工程建设、历史街区和历史建筑保护传承、城市数字化基础设施建设等内容，但在实际推动中，与住建部门职能关系更紧密的房地产领域城市更新受到的关注更多。虽然基于休闲的城市更新同样是城市更新的重要类型，但由于这个过程中缺少文化和旅游部门的主动参与，基于休闲的城市更新缺少系统推进。在《雅典宪章》中强调了城市的四个功能：居住、工作、交通和游憩。我们需要把休闲发展与城市更新放到城市功能调整和优化角度审视。

从供给角度看，休闲视域下的城市更新有以下这些类型：一是“退二进三”，从老旧厂房转化为城市文商旅休闲综合体，比如北京的朗园、77文创园、798、新首钢都是这样。当然文商旅的休闲综合体，也有不同的类型，像798它最初它其实不是消费为主导的，更多的是艺术家工作室的方式，然后这个东西对游客产生了吸引力了其消费的业态越来越多；新首钢现在也是以生产聚集为主的，但也会有一些消费的功能；朗园这种可能比较彻底一点，直接是面向消费者的。二是从废弃交通设施转化为新型休闲公园，比如北京的京张铁路遗址公园。三是零碎公共空间的休闲化整合，其主要服务的是城市社区居民。比如一些城市打造的口袋公园、绿地。四是传统城市公共休闲空间的优化提升，比如号称北京“塞纳河”的亮马河，过去也有游憩休闲功能，但是功能越来越退化；通过城市更新，其环境被改造了，游憩功能被强化了，重新对市民和游客产生了吸引力，进而成了北京休闲的新网红。五是传统城市商业空间的时尚休闲化改造，比如北京将昆泰商场改造为THE BOX朝外年轻力中心。

三、需求转换

休闲发展与城市更新有一个很重要的变化，就是需求转化，在城市居民中，本身有一个闲暇时间安排的问题，每个人每天都有三个1/3，工作1/3，睡眠1/3，休闲1/3。此外在一年365天里面，双休日加上黄金周以及带薪休假，其总时长大概也是1/3。那城市更新的除了工作和睡眠，必然要考虑1/3休闲的问题。加之疫情的原因，大家对中短途的休闲更为关注，这其实就对城市功能的完善提出了新的要求。此外，休闲中自然有消费社交的需求，过去老一辈可能去老茶馆休闲，那现在的年轻人休闲的内容更丰富，方式更多样，这其实也是需求的变化。

另外，从外地游客视角看，其旅游的习惯也在从传统的旅游景区游览到更加关注和参与城市居民的日常休闲生活。这实际上就是主客共享，这也是城市居民休闲空间和外地游客旅游空间的重叠。当然这样的需求转换，实际上也是催生了城市更新的发展。客观来说，需求转换对应的城市更新也是分城市的。我们会发现城市更新的这种项目在大城市机会比较好。中国的大城市大都是旅游城市，它既有城市居民的需求，现在又叠加旅游需求，城市更新的市场空间就比较大。一些四五线城市，哪怕是四五线的旅游城市，城市更新项目的市场空间就相对较小。所以做休闲方面的城市更新还是需要清醒地认识到本地居民的消费能力和外来游客的消费能力。

四、业态创新

城市更新中休闲业态的创新面临两个挑战，一个是互联网的挑战，特别是网络购物的普及对以传统购物为主体的休闲商业形成了巨大的冲击，因此简单的休闲商业肯定需要实现与文化旅游等业态的融合，才能实现市场的需求。另外一个就是我们怎样动态满足快速迭代的城市休闲消费。一方面城市休闲需求迭代太快，另一方面城市更新中的休闲项目越来越容易同质化。同质化的业态容易造成消费者审美疲劳。但对城市更新休闲项目的开发者而言又面临两难选择：如果商业化不足就难以实现项目的投入产出平衡，但过分商业化又容易造成消费者的嫌弃。如何找准这二者的平衡点是开发商无法回避的。这里面具体涉及几个问题。

第一是休闲业态类型的结构，住宿、文化、艺术、餐饮、购物、书吧、酒吧等业态的比例如何把握。再比如如何将新兴但是又可能易逝的休闲业态纳入进来并实现快速调整，比如密室逃脱、剧本杀之类。第二个是休闲业态经营模式，就是我们的自持物业和外租的物业应该如何匹配，文化和商业如何平衡。这里面有一些好的例子，像成都的太古里就做得不错。在模式选择上，不可能太同质化，但是也不太可能完全异质化。相对而言，传统商业项目同质化是较高的，就像上百个万达广场，一个模子刻出来也问题不大，毕竟其对应的就是区域性的居民购物消费；但是针对旅游的项目同质化就很难赢得市场，这也是万达用做连锁商业的思路做旅游项目就不行。而城市更新中的休闲项目大体上是介于传统的旅游项目和城市商业项目之间的这样一种状态。第三是休闲业态频次的调整。面临快速变化的市场，休闲业态的频次大大加快了。比如北京THE BOX朝外年轻力中心这个项目，过去店铺的商业协议周期是5-10年，但现在为了吸引年轻人，这个周期被缩短了；同时它还专门开辟40%空间来做展览，而且这些展览一两个月就会更新一次，这样就能始终保持业态的新鲜度。

五、政策优化

最后一个其实涉及到一个政策优化的问题，休闲视域下的城市更新是个系统工程，需要有系统化的一些政策去支持它。第一就是土地政策。过去“退二进三”的城市更新项目能快速推进，很大程度是有政策支持，下一步随着优惠政策的逐步退出，如果让项目开发商补齐相应的土地项目，可能项目的盈利状况就会受到很大影响。此外在城市更新中休闲项目的开发，还涉及到建筑用途转换、土地用途兼容、容积率转移、土地使用权获取等土地方面的政策。能不能出台匹配度更高的土地政策对城市更新中休闲项目的建设非常重要。第二个是投融资政策，现在我们在城市更新的休闲项目上还缺少有效的投融资模式，目前这类项目很多是房地产企业在做，但是这类项目与房地产项目有差别，因此不能简单套用房地产的投融资模式，这就需要金融的创新。第三个是政策设计上如何去平衡原来所有方和新投资者利益的平衡，这需要有好的制度设计。最后一个是人才政策，目前我们旅游的教育机构培养不出相关的人才，其他院校在这方面似乎也是一个空白。人才的支撑还是很重要的，只有优秀人才进入城市更新与休闲发展，这个领域才能走远走好。

（本文整理自中国旅游协会休闲度假分会代会长曾博伟在北京第二外国语学院北京旅游发展研究基地年会上的发言）