本文转载自公众号：空间秘探，作者：武爽

近期，深圳市罗湖区与雅斯特酒店集团（以下简称“雅斯特”）签订战略合作协议，超过20个项目实现精准对接，共同赋能城市更新。唤醒存量资产价值，助力城市更新是当前地方政府关心的重要话题之一。雅斯特缘何成为当地政府的信赖合作伙伴？本土酒店集团和地方政府又能从中获得怎样的启发？如何更好地破解存量资产盘活难题？值得探讨。

近期，深圳市罗湖区与雅斯特签订战略合作协议，双方将针对城市更新、存量空间升级改造开展全方位战略合作，共同携手推进罗湖区服务业提档升级。与此同时，雅斯特与深圳市饭店业协会共同成立“城市更新专委会”，并在本次大会中正式挂牌启动。活动现场，20+罗湖城区优质物业项目集体亮相，并达成多个项目签约，以实现资源的精准对接。可以说，这是地方政府与酒店集团联动激活存量资产、赋能城市更新的又一生动案例。

中国的城市发展已经进入到了城市更新的历史时期，实施城市更新行动必须由过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。城市更新的核心是产业结构的升级与城市的发展进化。深度剖析二者此次牵手合作的背后，既是“增量发展”的需要，也是“存量提质”的有力实践。

从城市视角来看，我国城镇化建设已进入后期阶段，城市发展的需求主线发生了根本性转变，从增量建设逐渐转向存量更新和城市运营。这种转变，对城市开发企业提出了新的要求，无论是地方平台公司，还是市场化的城市开发投资企业，都必须适应这一形势变化，及时转变角色，调整认知，从城市建设者转变为城市运营商，以更好的适应新一阶段的城市发展需要。

这也导致城市更新操盘模式逐渐发生变化。在资源开发上，从资源依赖转向专业能力依赖，更看重产品建设运营能力，期待最终实现存量资产更新后价值的最大化。具有“谋划-策划-规划-计划”的一体化顶层设计策略，把后期主体纳入一体化顶层设计策略中，通过后期开发建设主体在前期的知识能力输入，实现招商运营前置乃至产品定制，把“资产”转化为“资本”的酒管将会是地方政府的优先选择。

在合作模式上，将从第一代的征储模式到二级联动模式，再到政府，市场和社会多元参与合作模式。可以预见的是，未来，政企联动将成为城市更新发展的主流趋势。此次深圳市罗湖区与雅斯特签署战略合作框架协议，激活存量资产就是这一模式的范本。

深圳市罗湖区为什么携手雅斯特？其核心或许还是雅斯特出色的运营管理能力，从供给端和运营端深化并激发酒店行业创新活力，为城市更新赋能。雅斯特坚信“只有把运营做好，资产才有价值”，其自身所具备系统性的资产更新、针对性的场景改造以及高效的内容运营策略，与新时期下城市更新的发展路径和目标相符。未来双方将积极探索适合本地的更新模式和路径，通过精细化管理运营、向“空间”要效益，以实现城市的可持续发展和长期效益的回报。

对于雅斯特来说，本次与深圳市罗湖区政府的合作，不仅是雅斯特在中国市场战略布局又一瞩目历程，也是持续深化大湾区域的文旅布局，更是积极响应国家推动城市文旅服务品质提升的号召。雅斯特和其他文旅企业的加入，将促进深圳市罗湖区各种资源“动”起来，重新组合、相互作用，以迭代升级构筑新的竞争优势。由此，深圳市罗湖区选择雅斯特携手共创的原因就呼之欲出了。

在地产红利褪去后，城市发展愈发侧重存量优化。在这波城市更新物业中，酒店因更具可盈利空间的投资模型，成为投资市场热门。深圳市罗湖区文化广电旅游体育局代表林仁昆表示，“作为深圳旅游大区和服务业强区，区政府正着力于将罗湖打造成酒旅企业总部基地、湾区旅游集散地和旅游消费目的地。政府将积极吸纳优秀文旅、酒店企业参与罗湖区文旅行业的升级改造，为此将针对引进品牌酒店和特色民宿的项目、区内老旧酒店升级改造项目等，提供专属扶持资金，相关资金最高可达1000万元。”由此可见，地方政府对酒店资产的重视和信心。

在多维度下的城市更新中，酒店应该扮演什么样的角色、起到一个怎样的作用，如何抓住新模式中的各种机会，对酒店集团来说是必须思考的命题。

/城市经济繁荣的催化剂

一个城市的活力在于它的自我更新能力，在城市功能的不断优化、城市空间品质的不断提升、城市日常运行维护管理水平持续提高下，城市的经济价值创造也在这个过程当中产生。以上文提到的深圳市罗湖区与雅斯特合作为例，二者的联动将推动存量物业的升级和优化，提高当地酒店连锁率和服务质量水平，带动周边商业发展，提升周边地区的房地产价值，吸引更多的投资和开发。

事实上，深圳市罗湖区一直是商贸强区、商业旺区、消费强区，以全市4%的土地实现了占全市14%的社消零，人均社消零全市第二。得天独运的地理位置和深港融合的历史性机遇让深圳市罗湖区有条件成为连通广深港、辐射珠三角、服务粤港澳大湾区的重要枢纽。结合深圳市罗湖区对未来区域的规划展望，其区域的城市更新不仅是片区价值的提升，更是对深圳城市文旅与生态产业融合赋能双向奔赴的典范，不仅对粤港澳大湾区沿海城市群建设和高质量发展具有战略意义，而且对全国城市商文旅及现代化产业融合发展都具有开创性意义。

/城市文化守护者

城市中那些历史悠久、承载着城市记忆的建筑，正站在转型的十字路口，寻求在新时代下的定位与价值。如何在保持传统文化魅力的同时，融入现代旅行者的需求，实现设施更新、服务升级与体验创新？这对当地政府来说是个不小的挑战。融入属地文化作为雅斯特的擅长优势，在每家酒店的改造设计之初就注重本地元素的运用，让老旧的存量酒店在经过高效改造后焕然一新，并成为当地独一无二的文化新地标。既实现存量资产的更新，也讲好文化故事，继承保护好城市文化。

/社区建设的参与者和支持者

对于城市而言，除了传统的经济效益考量之外，酒店所能创造的社会价值同样至关重要。对于深圳市罗湖区与雅斯特的合作，雅斯特酒店集团创始人/董事长胡竞选表示，雅斯特酒店集团将深圳市罗湖区作为重点投资市场之一，充分发挥自身的连锁酒店投资、升级、建造管理经验，优质投资人资源及平台优势，全方位积极参与深圳市罗湖区经济发展与社会建设。

这将为城市社区及城市文化、资源、活力的汇集、承载与释放提供了通路与土壤，不仅增加了深圳市罗湖区高质量酒店产品的供给，为深圳市罗湖区旅游产业注入重要元素，且未来将对深圳市罗湖区综合服务类建设项目形成标杆作用。


当投资回归理性时，面对存量资产即将要进入的新一轮更新改造，有哪些需要注意的痛点？拥有什么特质的酒管更能打动“业主”？空间秘探认为，或许有以下三个方面：

首先，产品是否契合当下消费趋势？是否拥有那些“让人趋之若鹜”的兴趣点？只有契合消费者需求且具有独特价值的产品，才能有源源不断的客流，实现“复购”。在这方面，雅斯特给予了城市更多的选择可能。雅斯特酒管专注中端及以上酒店及衍生业态，在不同赛道不同体验中运营多元品牌矩阵，为顾客提供美好的住宿体验和创新的生活方式。同时，打造“城市会客厅”IP，通过多元业态组合提升酒店溢价和增加非房收入，促进城市文商旅加速融合。这一独具价值的IP使得雅斯特在市场竞争中更具优势。

其次，酒管是否具有覆盖产品全生命周期的能力？在改造过程中可以从哪些方面赋能存量资产？空间秘探看来，除却品牌方面的浑厚实力，雅斯特数字化、智慧化的供应链体系和科学的投资模型，或许也是深圳市罗湖区选择雅斯特的重要原因。据了解，雅斯特酒管已开业和签约酒店规模已突破千家，遍布全国200多个城市， 会员突破2300万，成功跻身全球酒店集团39强，同时连续多年霸榜国内酒店集团14强，主品牌在国内中端连锁酒店占有率上连续多年在7强之列。

受益于雅斯特酒管丰富的管理运营能力，以及雅里数科“业务数字化+组织数字化”价值模型和共建能力生态的影响，存量资产在翻新改造过程中可以依托其数字化管理平台、会员平台、精选猫供应链平台、金融服务平台四大平台，在全维度数字化赋能、品牌与产品升级焕新等方面，找准突破口、切入点，唤醒沉睡的价值。

再者，资产能否实现可持续增值？从本质上来看，城市更新为城市资产的管理，通过资产的运营实现低效资产价值提升，但最核心是培育项目的运营能力，最终实现空间资产的增值。在固有模式里打转不行，必须引入“变量”。这个“变量”可以是在存量资产更新时引入多维度数字化赋能，或是绿色低碳改造及ESG运营管理新路径，创造更多优质的增量空间，实现资产的提质增效。对于深圳市罗湖区和其他文旅业来说，将是非常值得尝试的路径。目前来看，作为行业“领航者”的雅斯特在这些方面已经取得了一定成果。

此外，为了持续推进城市建设与商业拓展、产业提升的深度融合，深圳市饭店业协会与雅斯特共同打造了深圳市绿色饭店发展促进会“城市更新”专委会。希望提供过一个城市更新专题研究、行业研讨、学术交流等的平台，共同探索城市更新的新路径、新模式和新方法，赋能城市品质“蝶变”。

可以说，基于调研、设计、筹建以及后期运营管理能力的生态保障，雅斯特已经进化到从住宿品牌矩阵赋能住宿业升级到城市更新产业落地解决方案提供与保障，从投融建管退等各个环节为城市更新保驾护航。正是基于这样的实力和底气，雅斯特推出“雅斯特·城市更新计划”，将深圳市作为城市更新计划的第一站，未来雅斯特将助力更多城市更新和城市品质提升。

把握时代动向，雅斯特以酒店为发力点，积极开展与政府展开合作，探索城市更新发展新生态。通过对城市既有存量酒店资产进行更新改造，为城市带来了经济效益、文化和社交活力，吸引着人们前来探索、体验和分享城市的故事，推动着城市不断成长、完善和更新，持续演化为一个更加生机勃勃的有机体。据悉，未来雅斯特酒店集团将奔向更多城市，不断提升城市服务品质及接待能力，打造区域服务标杆，成为更多城市的“黄金伙伴”！