本文转载自公众号：老张聊文旅，作者：张君

随着我国文旅产业从增量扩张转向存量优化，如何盘活大量低效、闲置的文旅资产成为行业核心命题。相关数据显示，景区类企业净利润增速普遍下滑，资产闲置与低效运营问题突出。本文结合典型案例与行业实践，探讨存量资产盘活的痛点与破局路径。

一、存量文旅资产盘活的五大核心问题

1、资产情况复杂，历史遗留问题多

多维度复杂性：既有因土地红线违规被迫停工的“半拉子”工程（如某地工业遗址改造项目因用地性质争议搁置），也有建成后因策划落后、资金断裂导致闲置的案例（如湖北黄石“天空之城”景区曾因疫情濒临破产）。湖南湘潭万楼景区因配套设施不足，年均维护成本超300万元却长期无收益，累计财务成本达2.41亿元。

产权与债务纠纷：部分项目因多次抵押导致再融资困难，如某地古城商铺因权责不清被非法占用，需通过“司法调解+资产评估”组合拳解决。

2、资金短缺与融资渠道受限

融资难、成本高：银行对闲置资产项目放贷谨慎，传统信贷模式难以适配文旅长周期回报特性。例如，重庆大足石刻曾因修复工程资金缺口依赖农行专项贷款，而更多项目因缺乏抵押物难以获得支持。

后期运营资金缺失：多数盘活方案仅聚焦前期改造，忽视持续投入。云南某古城商铺虽引入餐饮业态，但因运营资金不足导致商户频繁更替，资产再度闲置。

3、产品同质化与运营能力不足

模仿式开发困局：无锡灵山文旅集团指出，60%的存量项目因盲目复制成功案例导致同质化竞争，如各地跟风建设的“古镇”陷入千篇一律的窘境。

专业团队匮乏：相关调查显示，中小景区普遍缺乏策划与运营人才，部分项目甚至因管理团队水平不足导致二次烂尾。

4、体制机制僵化，市场化程度低

政企权责不清：部分国有景区因行政干预过多，难以吸引市场化团队。例如，某古城曾因“政企不分”导致招商效率低下，后通过成立文旅集团实现资产颗粒归仓。

缺乏创新容错空间：大型企业层级审批繁琐，制约灵活决策。大连熊洞街项目若非动漫公司跨界尝试“工业遗址+科技IP”模式，难以实现废旧工厂的网红转型。

5、政策支持与金融工具缺位

专项政策空白：当前国家层面缺乏针对文旅存量资产的系统性政策，地方实践依赖宏观指导。如贵州省曾摸排218个低效项目，但全国性盘活机制尚未形成。

金融产品单一：尽管部分银行推出“旅游景区贷”“民宿贷”，但覆盖面有限。雅安蒙顶山通过“茶文旅融合”轻资产模式盘活步道，却因融资工具不足难以推广。

二、破解路径：创新模式与系统性对策

1、构建“资金+政策”双支撑体系

设立专项资金与无息贷款：借鉴泰州“五大行动”经验，地方政府可划拨存量资产总额的20%-30%作为补助，并联合金融机构推出专项信贷产品。例如，湖北“天空之城”通过无还本续贷化解千万元债务危机，实现三期项目重启。

探索收益权质押模式：湘潭万楼项目通过“经营权移交+社会资本合作”，引入湖南广电6亿元投资，预计年净利润达2200万元，形成“资源换市场”的良性循环。

2、强化专业运营与人才引育

推行运营团队评级制度：云南实施“万名文旅人才”培训计划，对打造现象级项目的团队给予最高500万元支持。唐山宴通过自营+合伙人模式，将员工转化为运营主体，确保服务品质与创新活力。

深化产才融合：建立“文旅人才圈”，通过高校工作站、产业联盟吸引专业人才，同时赋予企业自主认定权，破解“引才难”问题。

3、创新业态与科技赋能

文化+科技双驱动：大连熊洞街以机械巨兽“北北”为核心IP，将废旧工厂改造为青年潮玩地，年接待量超150万人次。雅安蒙顶山通过“徒步+茶文化”闭环体验，带动步道利用率从20%提升至90%，文创销售占比达15%。

轻资产运营模式：泰州通过“改造升级+业态重构”，将古运河广场转化为品质商户聚集区，新增收益渠道涵盖夜游、市集与冠名权。

4、完善市场化机制与政策配套

政企协同与产权改革：湟源丹噶尔古城通过“招商图谱”清退低效商户，引入专业化团队，国有资产商铺开业率从60%提升至85%。贵州建立低效资产清单，推动“一项目一方案”精准盘活。

动态风险管理：泰州文旅集团利用VR电子绘图与OA系统实现资产“家谱式”管理，降低二次闲置风险。

三、结论：从“存量包袱”到“增量引擎”

存量文旅资产的盘活需跳出“就资产论资产”的局限，转向“需求引领+系统创新”。未来竞争的关键在于能否整合文化、科技、资本与人才要素，构建“策划-改造-运营-迭代”的全生命周期管理体系。如专家所言：“存量资产的终极使命是创造精神文化价值，而不仅是物理空间的重塑”。唯有如此，天量闲置资产方能转化为文旅高质量发展的新动能。