本文转载自公众号：酒店评论，作者：魏正环

高校宿舍床位问题正从“边缘话题”走向“中心舞台”。同样以住宿为核心功能的酒店，如何在这片新蓝海中分得一杯羹？

高校宿舍床位告急，早已不是什么新鲜事。从北大、清华等顶尖学府明确不再为专硕提供宿舍，到河南中医药大学因安排学生入住校外酒店引发争议，高校住宿问题正从“边缘话题”走向“中心舞台”。与此同时，酒店业的日子也不好过，不少酒店正在寻找新的业务增长点和转型方向。那么，究竟什么样的酒店有望在这片新蓝海中分得一杯羹呢？

1.基础条件：地理位置与设施配套

地理位置是酒店转型做高校宿舍的关键因素之一。距离高校不超过3公里、通勤时间控制在15分钟以内的酒店，天然具备竞争优势；如果周边能有多家不错的高校，就更是潜在的赢家。比如位于大学城周边、临近多所知名高校的酒店，能够便捷地接触到大量的潜在学生客户群体。

同时，酒店的设施配套也至关重要。拥有足够数量的客房、可灵活改造的空间布局，以及基本的生活设施如空调、网络等，是满足学生住宿需求的基础保障。

2.主要类型：经济型唱主角，“老破小”涨身价

经济型酒店在这一转型浪潮中占据主导地位。其品牌定位与高校宿舍的消费层次较为契合，装修风格简约实用，注重性价比，能够满足学生群体的基本住宿需求。

位置合适的一些“老破小”商务型酒店也在这场变革中浮出水面。这些酒店通常具备良好的机电系统，只是装修风格老土，装饰面破损，稍加改造，适当调整服务内容和设施配置，挖掘这一市场潜力，便有望将闲置的商务客房转化为学生宿舍资源。

3.几种“吃法”：灵活的物业出租与改造合作

（1）作为房东，出租物业给高校：一些业主，可选择将整栋或部分楼层出租给高校，由高校自行负责装修和运营管理。业主收取稳定的租金收益，这种模式风险较低，收益较为稳定，但对物业资源要求较高。

（2）趁机进行资产变现：借高校需要解决宿舍问题的契机，部分老旧酒店有望直接出售物业给有需求的教育机构或投资方，实现资产变现。

（3）改造、合作，掘金蓝海：与高校直接签约，将全部或部分区域/楼层长租给学校，作为学生宿舍，实现长期合作。也可以引入专业的宿舍运营管理公司，共同投入资源对酒店进行改造，打造符合学生需求的宿舍产品，并按一定比例分享运营收益。这种模式能充分发挥各方优势，共同开拓市场，是当前较为常见且具有发展潜力的合作方式。


有望分羹的酒店，具体如何切入高校宿舍市场，改造和合作是核心路径。无论是空间布局的优化，还是设施服务的升级，亦或是与高校及专业团队的合作模式选择，每一步都关乎着酒店能否在这片新蓝海中稳健前行。而这些具体的实施策略，不仅需要酒店自身的探索，也可以借鉴其他行业在类似转型中的成功经验。

1.改造之道：空间、设施与服务升级

（1）空间布局优化：根据学生住宿特点，重新规划客房空间。同时，合理设置公共活动区域，如自习室、休闲区等，满足学生的学习和社交需求。

（2）设施更新与添置：在原有酒店设施基础上，更换或者补充完善宿舍必备设施。如配备书桌、衣柜等学习和储物家具，升级网络设施，确保网络覆盖稳定高速。此外，可增设自助洗衣房等设施，提升学生生活的便利性。

（3）服务转型与创新：从传统的酒店服务模式向宿舍服务模式转变。建立 24 小时安保制度，确保学生住宿安全；提供宿管老师式的贴心服务，关注学生的生活和学习状况；开展丰富多彩的宿舍文化活动，营造温馨和谐的居住氛围。

总之，轻量化改造是主流方向。拆除电视、迷你吧，增设双层床、书桌，将单间成本控制在1万元以内，是许多酒店的首选。智能化升级则是提升竞争力的关键。加装智能门锁、独立电表，开发宿舍管理系统，实现报修、缴费、门禁“一码通”，不仅能降低管理成本，还能提升学生体验。

2.合作事宜：多方共赢的资源整合

（1）与高校的深度合作：与高校建立长期稳定的合作关系是关键。高校可提供学生生源、住宿需求标准等，酒店则按照要求提供定制化的宿舍产品和服务。双方共同制定宿舍管理规章制度，协调解决学生住宿过程中出现的问题，实现优势互补、互利共赢。

（2）引入专业运营团队：如果缺乏宿舍运营管理经验，可引入专业的宿舍运营管理公司。这些专业团队具备丰富的学生宿舍运营经验、成熟的管理模式和广泛的服务资源，能够有效提升宿舍的运营效率和服务质量，降低酒店的运营风险。

（3）与供应商的合作共赢：与家具、家电、网络等供应商建立良好的合作关系，争取更优惠的采购价格和优质的售后服务。通过批量采购、长期合作等方式，降低改造成本和运营成本，提高项目的盈利能力。


存量酒店转型高校宿舍，是一次大胆的跨界尝试。在这场变革中，如何借鉴其他行业的成功经验，显得尤为重要。长租公寓在企业员工宿舍市场的成功实践，为酒店提供了诸多可资借鉴的思路。

长租公寓通过定制化的改造、精细化的运营管理、个性化的服务设计以及社区化的居住氛围营造，满足了企业员工多样化的住宿需求。例如，一些长租公寓在投资阶段就与周边企业达成员工宿舍的合作意向，根据企业需求对物业进行定制化的改造和设施配备；同时，打造智能化的宿舍管理系统，实现在线选房、报修、费用缴纳等功能，提升管理效率和居住者的便捷性。其次，提供个性化的增值服务，如组织职业技能培训、兴趣社团活动等，丰富居住者的课余生活，促进其全面发展。此外，营造社区化的宿舍环境，通过设置共享厨房、健身房等公共空间，增强居住者之间的互动交流和归属感。

对于存量酒店而言，这些经验具有重要的参考价值。一方面，酒店可以引入智能化管理系统，优化宿舍的日常运营，如通过手机端实现门禁控制、费用查询与缴纳、报修申请等功能，提高管理效率，减少人力成本。另一方面，借鉴长租公寓的社区化理念，打造适合学生交流互动的公共空间，如设置自习室、活动室、健身房等，增强学生的归属感和满意度。

从酒店到高校宿舍的转型之路，将有更多酒店投身其中。我们期待酒店与高校携手书写更辉煌的合作篇章，为推动社会资源高效利用、促进教育与商业深度融合贡献更多智慧，共同打造一个更加开放、多元、共赢的生态系统。

本文作者职务：峰景文化旅游发展（天津）有限公司副总经理