投资运营民宿，没有那么简单

本文转载自公众号：老张聊文旅，作者：张君

投资运营民宿，没有那么简单，需要规避国家政策风险，需要科学的选址落位，需要深度剖析民宿自身的优劣势，需要对民宿投资回收周期较长、要有工匠精神有一个清晰的认知，需要明晰民宿的定位，更需要回归投资运营民宿初衷，回归思考的原点。

规避国家政策风险

民宿投资最大的风险就是政策风险，比如水源保护地、自然保护区、生态保护红线等，一定要进行风险规避，避免投资损失。

民宿的选址落位至关重要

民宿的选址落位需要依托于成熟的旅游区，或者处于民宿聚集区。

民宿依托于成熟的旅游区，可以借势发展：第一，借势旅游区良好的森林生态环境；第二，借势旅游区已有的相关基础和游乐项目配套，可节省相关配套成本。第三，借势旅游区品牌，成熟旅游区具有一定的品牌影响力和客群基础，减少了营销推广成本。

处于民宿聚集区，可以与其他民宿品牌抱团取暖，不同民宿同处同一区域，不同品牌之间客群可以共享，可以共享旅游公共休闲娱乐配套，分摊其成本。

深度剖析民宿的优劣势

民宿所在地的自然环境资源是否具有竞争优势，在区域内是否具有垄断性和不可复制性。所处区域的季节性问题，一年中营业时间，也就是适游期；

若民宿处于山上，周边的综合配套不完善的情况下，对于员工招聘，员工留任具有一定挑战。

民宿是否靠近进入旅游区的主要旅游通道，更要分析进出主要通道的游客行为规律，游客是否有可能停留，若进出游客不停留，即使靠近主要旅游通道，也难以借势发展，共享客群。

民宿海拔高度如何，夏季温度在区域内是否具有避暑功能的竞争优势。

民宿投资回收周期较长，要有工匠精神

1、民宿不是一个赚快钱和赚大钱的赛道

前端时间考察了宝鸡红河谷景区一家运营非常好的山庄民宿，森林生态环境很好，临近溪水资源，夏季清凉，具备避暑功能；依托的红河谷景区已有的相关基础和游客休闲游乐项目配套，节省大量的配套成本。红河谷作为4A景区，具有一定的品牌影响力和客群基础，民宿可以借势发展。拥有以上诸多利好条件下，每年营业收入也就是200万左右。

还考察了另外三处民宿，是一家西安的投资运营公司采用20年租赁的方式，在政府资金完成的援建房屋基础上（没有建安成本），负责三处民宿的装修和运营，有三个层次的民宿：面向大众的民宿，面向中产阶层、面向高端客群民宿。目前在运营的大众客群和高端客群的民宿运营收入覆盖不了运营成本（租金、工资、水电、装修、家具、携程渠道推广）。

面向大众和高端客群的民宿，只给客人供应早餐，因算上厨师和采购等各种费用，餐饮收入覆盖不了支出，就进行了协作分工，把餐饮的业务让渡给当地村民，客观上也维护和与村民的融洽关系，民宿只做毛利率最高的住宿（可达75%的毛利，65-70%的净利润）。

民宿项目主打海拔1000米左右夏季凉爽的气候，客群主要来自周边西安和宝鸡城市，目的是夏季避暑前来休闲放松，运营公司为了减少投资成本，没有安装地暖，休闲娱乐配套很少，人员的工资不高，当地2000元/月/人，即使这样的情况下，几年内也很难盈利。

2、民宿运营要有工匠精神

民宿是不仅是一个长线投资行业，也是一个需要工匠精神的行业，需要根据长年累月的运营经验积累，客人的反馈意见，不断加强细节，以期形成良好的口碑，吸引更多的回头客。

明晰民宿的定位

投资民宿首先要解决的就是项目定位问题，或定位高端，因为利润相对高，或定位大众，赚人头，薄利多销，切记不高不低，不上不下。

1、民宿定位大众

若民宿院子数量有限，且存在淡旺季，北方地区满打满算200天营业时间，但投资的建安成本，运营成本，比如人员工资基本上刚性的，不能降低，定位大众游客，民宿没有卖点的话，短时间内也难以盈利。

除非类似台湾的民宿，台湾民宿可以在较短时间赚钱的原因主要是成本低，多年前专门考察过台湾的飞牛牧场、清境农场类的景区景点与民宿，台湾民宿的投资运营风险很低，他们大多都是存量资产，没有建安成本，转型发展民宿旅游，主打的就是成本低，排污等配套之前就有，硬性投入较少，轻资产运营，没有贷款的财务成本压力，夫妻经营，没有高大上的产品，也不加杠杆，踏踏实实经营，依靠口碑和回头客。

2、民宿定位中端

若民宿定位中端，满足不了有很强消费能力的高端客群，大众客群又消费不起，中端客群主要是中产阶级，伴随房价下行，资产财富缩水，中产阶层更加追求性价比，最终就会导致民宿陷于低价竞争策略，对于定位中端的民宿需要中等的投资，但对于采用低价策略的民宿，若民宿院子数量又有限，投资和收益严重不匹配，回收周期也会不断拉长，风险敞口随之扩大。

3、民宿定位高端小众

民宿定位高端就要有特色，有品质，环境营销要彰显高端，设施配套要彰显高端，装修材料风格要彰显高端，如新中式风格的民宿，建安和装修成本就相当高，低成本的钢结构基本上就不能使用，加上软装成本、运营费用、市场培育周期、宣传推广费用等，综合下来投资成本就会很高。

人为什么要过来是首先要思考的问题，要将较远距离的游客吸引过来买单是运营关键所在，这就需要民宿有特色和独特性，首先定位上面的独特性，与周边项目的差异性，文化的挖掘，装修的风格，产品的设置，活动的植入，建筑的风格，服务管理，品牌推广、服务配套等都要求系统解决方案，以上都是需要成本投入，但投入的成本主要还是通过住宿回收现金流，虽高端民宿定价高一些，根据行业经验5年内也难以回收成本。类似莫干山和黄河宿集这样的高端民宿都有其发展的底层逻辑，莫干山得益于多年的品牌积累，形成了品牌知名度和影响力，在市场上形成了标签效应，当然也得益于长三角巨大的高端客群市场；黄河宿集的发展一方面得益于长城、黄海、腾格里沙漠等这样的强IP资源的加持，以及多个知名民宿品牌的聚集，构建了品牌聚集区，大家抱团取暖、强强联合、共享客群。

回归投资运营民宿初衷

投资运营民宿首先要回归初衷、回归思考的原点。考虑投资民宿是否是玩情怀，项目民宿开发的初衷就附加了很多的社交属性和业务拓展平台属性的话，则是不同的投资维度，就不适合用短期的财务投资思维去评判。

若追求赚钱为目的，就是要考虑清楚是追求长期的战略投资，还是追求短期的财务投资。

1、追求财务投资

如果追求短期的财务投资，投资收益比是衡量民宿项目成败的关键因素，没有之一。投资运营成本高低是决定了民宿能否活下去的关键。民宿是否盈利，可以算一笔账，计算投入和产出。投入成本包括装修成本和基础设施投入，基础设施投入是大头，包括水电管网、污水、热水等，还有周边的道路建设，再就是人员成本，对外宣传和推广，这构成了项目投资开发建设成本。

收益产出也可以进行测算，估算多少人会来，每间民宿客单价，可以估算投资回收期。以北方为例，一年365天，适游期4月-10月，共计200天左右，一共10间院子/房子，入住率按照比较高的60%，一间1000元/晚，那么一年的毛收入为120万。可能还有一些其他的收益，比如餐饮和小游乐项目，可忽略不计。

成本的话，装修一间10万，10间为100万，人员成本10万，宣传推广20万，这就130万，还不包括道路基础设施投入、建安成本，水电管网投入，周边环境营造，那么成本将非常高。

投资建设民宿时需要与地方政府进行商谈，要求地方政府分担部分硬性成本，负责基础设施和水电管网的配套建设，或从其他方面购买服务进行弥补，平衡投资，控制风险。

2、追求战略投资

未来国家政策有可能调整，集体建设用地入市，享受和国有土地同等待遇，民宿宅基地的土地价值将产生较高的溢价，民宿变成了可以转让、抵押、变现的资产。这就是追求长期的战略投资，类似于风投的概念。

追求远期的战略投资，若民宿宅基地面积不大，不建议分期开发，要尽可能的将宅基地全部拿下来，要考虑到人性因素，避免项目发展起步后，再拿下宅基地代价过高，最终不能整体成片打造，影响项目的整体价值。若想尽可能的减少投资风险，也可以考虑采用多家众筹的模式，投资风险共担。