本文转载自公众号：老张聊文旅，作者：张君

 

一、两大核心问题

 

一个景区的开发，需要解决两个核心问题，第一，今时今日有无开发的价值和必要。第二，有价值和必要的话，进行多大强度，什么类型的开发，设置什么类型的项目可以持续运转下去。

 

二、消费市场环境发生了变化：消费分级

 

今时今日，名山大川早已开发，不涉及政策红线的条件下（诸如涉及到水源地、自然保护区、生态保护红线、占用基本农田、涉及到文物保护单位等），具有垄断性和不可复制性的自然景观资源也已基本开发，剩余的未开发区域想要开发成为景区就需要慎之又慎。

 

旅游发展受宏观经济基本面的影响，目前消费市场发生了变化——消费分层，消费降级和品质升级同时并存，市场呼唤好的产品与体验，游客希望花更少的钱，享受更有品质的产品和服务。

 

三、专业论证与风险管控

 

比如一座山，从文化历史角度来看，山的历史底蕴深厚，历史价值很大，但是景区开发成功与否，文化底蕴是一方面，最底层是市场商业逻辑是否成立，历史文化价值大不代表市场价值大，也不代表游客一定会买单，这就需要综合评判景区未来可能形成的文化产品有无竞争力，即产品的未来主力消费客群在哪里，有多大数量级客群，客单价大体有多少，用于判断项目多少年可以达到盈亏平衡点，多少年可以收回投资。景区和周边的关系，有无联动串联的可能性，所处区域整体旅游市场的市场产品缺口，还要充分考虑时间上的运营逻辑，尤其北方冬季项目如何运营；淡季如何维护项目运营；周一到周五通过什么业态活动项目保障项目运营，要提高资产使用频效，减少资产沉淀；

 

还要考虑景区自身的生态红线，土地性质，未来可以开发的土地情况，需要配备基础的游客服务中心、厕所、停车场，以上都需要建设用地指标。

 

以上这些问题通过前期调研、专业客观的可行性论证，就会得出有无开发的必要和可行性，若必要且可行，就可以进行第二步的规划设计，这样最大程度上实现景区开发风险的有效规避，避免骑虎难下。