本文转载自公众号：酒店评论，作者：李建

 

坪效中的 “坪” 这一面积单位起源于日本传统计量系统尺贯法。在日本，由于其岛屿人口密集且土地资源稀缺，人们在对待面积时往往斤斤计较。当下，坪效已然成为商业地产领域中最为关键的指标之一。酒店作为商业地产的一个业态，今天所探讨的酒店坪效引用了商业地产中的这一概念，计算公式为：酒店坪效=营业额/建筑面积。

 

在当前的酒店行业环境中，总经理们面临着严峻的挑战。一方面，他们需要应对来自OTA的种种压力；另一方面，还得在内部积极开源节流。尽管整日不辞辛劳，然而收益却不尽如人意。在此情形下，如何提高酒店单位面积的产出就显得尤为关键。

 

中国酒店坪效问题的根源

 

在过去的三十多年间，我们以极快的速度走过了西方历经二百多年的城市化进程。在快速发展的城市化浪潮中，酒店行业不可避免滋生出一系列问题。曾经存在着“追求高大上”“不差钱”“酒店是贷款的好工具”“酒店能把生地炒熟”“借几十万平方米住宅的价格溢价足以分摊酒店投资成本，开发商建酒店如同白捡个媳妇”“决策人一拍脑门，一个地标性酒店项目落地”“以酒店为杠杆，把钱赚到房地产里，酒店在银行的债务不可分割，成了不良资产” 等观念和行为。

 

众多中国酒店在建设前期缺乏严谨的策划，后期又未进行有效的评估，即便存在问题也无从察觉。此外，国际酒店管理集团在国内盲目推崇高标准，这些集团来华并非真金白银投资，而多是出品牌，为维护自身品牌形象，他们对酒店建设提出各种高标准、高要求，使得投资人承担了过高的成本，全然不顾及坪效这一关键指标，由此造成了大量的资源浪费。

 

80年代霍英东、陶氏兄弟、包玉刚、郭鹤年、李嘉诚等人投资大陆酒店，对坪效精打细算，下足了功夫，成就了一批高坪效酒店，如：广州白天鹅宾馆、南京金陵饭店、北京建国饭店、北京兆龙饭店、北京长城饭店、北京香格里拉饭店、北京东方君悦大酒店等，这些饭店都在坪效回归线以下（见图1），每一家酒店都有一个动人的坪效故事，值得我们现在好好学习。

 

图1 五星级、四星级酒店坪效回归线

 

酒店建筑结构仿若人体骨骼，与酒店坪效存在着强关联性，其对坪效的影响力占比可达80%左右。而且，建筑结构一旦确定，后续若要进行更改将会极为困难，有时重新改造的成本甚至会超越新建的成本，故而在酒店建设项目启动之前，务必进行周全、细致且科学的策划。相较而言，基于酒店既定的功能和空间结构所提供的服务内容与方式，是具有相对较高灵活性且较易调整的部分，其对坪效的影响程度占比约为 20%。

 

《绿色饭店建筑全过程管理技术导则》第一章围绕饭店建筑策划展开，强调策划在饭店建筑全生命周期管理中的关键地位，其优劣关乎项目成败、效益高低及环境资源效益。酒店策划论本身蕴含着丰富且多元的内涵，其有机融合了来自旅游学、建筑学以及管理学等多个不同领域的专业知识。我国酒店业在发展历程中深受欧美国家的影响，然而遗憾的是，酒店策划论这一关键理论体系却并未被有效地引进和吸收应用。很多酒店设计师并不知道经营管理需求，也并未将坪效指标带到规划设计中。他们更多的是考虑在满足设计规范基础上让自己的作品更具艺术感，更吸引人的眼球。中国酒店行业在发展过程中陷入了盲目模仿的困境，一味地追求所谓的“高大上”，从而致使酒店建筑设计产品“误入歧途”。

 

酒店坪效关键指标分析与差距洞察

 

我们在研究中发现坪效的问题和规律，并据此设定了12项KPI指标（建筑坪效、得房面积、客房坪效、平均入住率、上座率、均摊每餐位面积、餐饮坪效、人效、年综合总电耗、能耗强度、机房面积占比、员工及办公区面积占比）和28项细化指标。表1用于采集数据。

 

以得房面积为例，部分五星级酒店得房面积（即，每房分摊的建筑面积=酒店总建筑面积（不包括停车场）/房间数）对比见图2，根据研究数据，国内开发商投资酒店得房面积平均是174平方米（绿线），建国饭店得房面积是63平方米，北京香格里拉饭店老楼得房面积是89平方米，北京长城饭店得房面积是100平方米，高密度的客房在同等出租率时保证了相对更多的客流，支撑了餐饮和其他业态。

 

表1 数据采集表格

 

图2 部分五星级酒店得房面积对比图

 

基于对2000多家中高端酒店情况研究绘制的图3，能够清晰地看出三条回归线每隔十年的变化状况。酒店在同等建筑面积的条件下，所获得的房间数量越来越少，房间面积越来越大。房间面积的增大不仅意味着成本的上升，它还同时对能效以及人效产生了显着的影响。经过相关统计，同样是五星级的酒店，每间客房每年的能源费用范围处于2.03万元/房/年至5.08万元/房/年之间。随着客房面积的增大，服务员打扫卫生的工作量也相应增加，进而导致其清扫房间的数量有所下降。最终造成坪效、能效以及人效这三个效率指标均出现下降的情况。

 

图3 酒店建筑面积与房间数量回归统计

 

再将中国五星级酒店与美国高端商务酒店进行对比（见表2），中国五星级酒店“客房占建筑总面积”比美国高端商务酒店低15%，客房套内面积大8㎡（套内面积是套内建筑面积扣除1/2墙地面积之后的净面），这一低一大的差距加上经营管理水平方面的差距，是我国酒店呈现高投入低回报状况的关键硬伤所在。

 

2016年颁布的《绿色饭店建筑评价标准》（GB/T 51165-2016）将绿色三星标准的饭店客房套内面积限定为不大于36平方米，以抑制客房面积的盲目增大。

 

表2 每一类饭店客房面积占总面积的百分率和套内面积

 

在调研过程中，笔者痛心疾首地发现，当下存在个别酒店改造项目，将八十年代坪效表现极为优秀的酒店改造得不尽如人意甚至很糟糕。由于缺乏系统的策划以及全面的评估，改造后的酒店要么破坏了原有的空间布局，要么因为业态的改变而打乱了动线，如此一来，酒店很难再发挥出其历史上曾达到的最佳效益，更妄论恢复到过去的辉煌状态了。

 

补充解释几个关键指标：

 

收益面积：主要用来描述酒店实际用于经营活动、产生收益的空间规模。结合国外先进案例，收益面积建议大于75%的建筑面积，意味着必须大幅度压缩非收益面积的空间，而中国很多酒店的收益面积甚至没有超过50%。北京W酒店提供了一个非收益面积创意利用的案例，酒店将狭长的大堂设计成T台，当客人走进酒店大堂时，充满时尚、音乐和设计感的氛围扑面而来，无时无刻不在告诉消费者W的品牌价值观，酒店以设计、产品叠加、功能创意、营销等方式赋予非收益面积更多价值。

 

机房面积：目前，国内多数酒店机房面积占建筑总面积的比例处于8%及以上水平。为增加收益面积，建议将机房面积占比压缩至4%。2015年，今典集团红树林项目召开专家听证会通过了机房面积占建筑总面积4%这一标准。该标准的实施需要建筑、机电、土建、项目管理等多方面协同参与。这意味着在10万平方米的项目中，机房面积能够从8000平方米缩减至4000平方米，节省的面积相当于2个超大宴会厅，蕴含的商业价值不容小觑。

 

在日本，部分酒店的机房面积占比甚至不超过3%，其在安装设备时确保设备日后不易出现故障，因而无需预留设备后方的检修空间；而国内酒店的配电柜后方通常要预留一米的空间，以便工人进行检修作业。由此可见，酒店建设运营中的每一个细节都至关重要，可谓“牵一发而动全身”，各个环节都应力求做到极致，以实现资源的优化配置和效益最大化。

 

抛砖引玉，改变酒店坪效问题的几点思考

 

合理规划的酒店建筑仿若一台高级傻瓜相机，拍照技术不佳的人也会拍出好看的照片，美国饭店协会（American Hotel & Lodging Association，AH&LA）教材中这样描述：酒店建筑空间功能和业态的规划合理，足以确保这个酒店在经营过程中盈利；同时酒店建筑也仿若一辆车，管理水平就是开车人的技术，法拉利搭配迈克尔?舒马赫（Michael Schumacher）才会跑出加速度。提高坪效，不论是前期规划打好先天基础，还是后期运营持续发力，缺一不可。本文最后提出几点改变酒店坪效问题的想法希望引发大家思考。

 

果断放弃传统套路

 

在酒店这种复杂多业态的环境下，于不同类型的建筑空间里达成一个最为理想的坪效容积组合绝非易事。因为难，更不能照搬模仿。策划一个能够使收益面积实现最大化的多种业态组合时，需要依据经济变化周期以及市场需求进行相应的灵活调整。例如，国际酒店管理集团以往通常会在高端商务酒店中安排占总面积12%的区域来设置三个餐厅，其根源在于中国八十年代社会餐饮不够发达，食品卫生安全也难以保障，住店客人别无选择，只能在相对安全可靠的酒店餐厅就餐，在那种情况下，即便酒店设有6个餐厅也可以盈利，但这种套路如今早已过时。现如今，酒店餐饮凭借什么去与高度发达的社会餐饮展开竞争？

 

回归人的本质

 

酒店的所有设计和服务均应建立在对人的行为模式进行深入探究的基础之上，详细剖析当下酒店所处区域主要消费群体的收入水平以及消费习惯。日本很多酒店在规划设计中，针对研究对象展开深入且系统的研究，切实做到设计以受众为导向，能够将坪效发挥到极致。

 

酒店的餐饮、健身等项目实际是伴随人们需求的演进逐步衍生出来的，所以酒店业态必然会持续不断地衍生出更多新的产品。大家应当从各类“内卷”现象中摆脱出来，首先好好研究人以及技术的变化，进而开发新的高坪效产品。

 

深入发挥数字化的功能

 

数字化理应在坪效提升方面作出其应有的贡献，切实体现出数字资产所蕴含的价值。在传统服务业模式下，服务人员需脚踏实地立足商业空间，亲自为客人提供服务，然而进入互联网时代，我们必须拔出一只脚，踏入虚拟空间，借助数字化为酒店创造价值，让酒店的营业收入提升不受建筑面积的限制。

 

数字化极大地拓展了服务业的商业边界和盈利潜力。服务业拥有了可远程贸易以及可全球分工的特性，在某些情况下，其竞争力甚至会强于制造业，毕竟制造业无论其规模经济效应多么显着，产品总归需要一个个地被生产出来，而服务业在一定程度上可以实现复制式扩张，例如在线课程、远程医疗咨询等服务可以同时面向众多客户，酒店行业作为服务业的重要组成部分，也需积极顺应这一趋势进行转型与创新。但是目前遗憾的是中国酒店业有那么多研究数字化的机构从不同角度解读酒店数字化，但并没有形成统一认知的整合，进而完善酒店数字化的完整内容。数字化转型仍然任重道远。

 

在追求酒店坪效的道路上，我们已然明晰其重要性与复杂性。未来，酒店业者需以更加敏锐的市场洞察力、严谨的策划设计思维以及积极的数字化融合态度，去重新审视和优化酒店的每一寸空间与每一项服务，同时也应该向酒店外空间要收益，在中国酒店外部有80多万个社区，那里是需要酒店拓展的另一个空间，可以帮助酒店实现店内坪效的额外收益。

 

我们只有将坪效理念贯穿于酒店从规划到运营的全过程，精准把握市场需求与消费者的动态变化，才能在激烈的市场竞争中突破困境，实现酒店的高效益与可持续发展，让酒店真正成为资产与服务完美结合的典范。

 

本文作者职务：曾任北京清华城市规划设计研究院环境与能源研究所副总工、清华大学建筑节能研究中心高级研究员、北京香格里拉酒店总工程师