“挑战”与“机会”并存，如何投资一家赚钱的中端酒店？

本文转载自公众号：次方点评，作者：CC、SOSO

浩华数据显示，2023年中国大陆地区中端及以上品牌酒店总签约量达972家，其中中端酒店是签约主力军，签约量达687家，占总量的71%。地产红利褪去后，提供有限服务的中端酒店产品，因其更具可盈利空间的投资模型，成为投资市场热门。

从消费市场看，中端酒店不仅是签约主力，据STR数据也可看出，中端酒店运营业绩也异军突起，表现优异。

站在酒店投资人的角度，目前投资中端酒店有哪些机遇和挑战，如何投资一家赚钱的中端酒店？

过去两年，理性消费和悦己消费并存成为潮流，追求舒适、健康生活的心态全面影响消费市场的吃穿住行等各个方面。消费者从追求性价比的1.0消费时代，逐渐转向对品质、价格、品牌、体验的考虑缺一不可，消费领域的新词不断产出，“质价比”、“心价比”成为了消费新趋势。

相对“性价比”，“质”对应了理性消费中对于产品品质的要求，“心”则对应了消费品带来的情绪价值，酒店行业也是如此。消费者在商务出行或休闲旅游时，更希望入住摒弃繁琐和奢华，回归住宿本质，舒适度较高的酒店。

在这样的大环境之下，中端酒店成为大部分消费者入住酒店的合适之选。

消费端需求的与日俱增，带来的是投资端的“内卷”加剧。

据《2024中国酒店业发展报告》数据显示，如今中端连锁酒店的连锁化率为55.07%，远高于高端酒店和经济型酒店。连锁化率不断提升，品牌化程度不断加强，加之中端酒店正成为当下酒店投资的酒店趋势，使得整个市场更加充满了不确定性。

那么站在投资人的角度，目前投资中端酒店有哪些机遇和挑战，如何投资一家赚钱的中端酒店？

投资可控、运营灵活、回报稳健

中端酒店成投资主流

据次方点评调研的上百位投资人案例显示，有超过60%的投资人认为，面对当前不确定性较强的行业大环境，无论是向下兼容还是向上突围，中端酒店都具备较强的市场韧性，凭借可控的投资、灵活的运营、高效的产品升级迭代和稳健的回报，成为追求最佳财务回报的投资人所青睐的赛道，未来十年仍然是中端酒店投资的黄金时期。

另外，据次方点评《2023-2024中国投资人信心报告》显示，有多达41%的酒店投资人计划在2024年投资中端酒店。

从品牌端来看，近几年中端酒店进入疯狂“竞速”时期，赛道进一步细分，新品牌不断涌现，希望“卷”产品价值、体验价值赢得消费者青睐。

从产品端来看，各个中端酒店品牌相继推出新版本产品。空间色调、设计风格、功能梳理、服务优化等，都成了中端酒店产品升级调整的方向。

从消费端来看，数据显示，我国中产阶级消费群体不断壮大，未来有望增至3.4亿，作为中端酒店的主要消费群体，其旅游消费升级使得酒店需求趋于多元化，中端个性化需求快速增长；另一方面，根据全球商务旅行协会的预计，中国商旅市场支出增速在2023年达到39.2%，2023年我国接待入境游客8203万人次，传统经济型酒店日渐难以满足商务人士和外国友人的住宿需求。

中端酒店的内涵升级，也给酒店投资人带来了机会。

如何选择品牌、物业

以及做好运营管理

在新消费时代背景下，酒店投资呈现三大趋势，即品牌化、专业化、长期主义。酒店业无可避免地从“赚快钱”时代步入长线投资的微利时代，要想获得投资回报的最大化，需要投资人做出科学合理的决策。

那么就中端酒店而言，在投测期、筹建期，该如何选择物业、品牌，经营期又该如何做好运营管理？

选择品牌时，有何注意点？

不仅要看产品是否创新，运营是否高效，还要看投资模型是否合理。简单来说，一个拥有长续盈利能力的酒店品牌不仅要具备产品和运营优势，还要有优质的投资回报模型，能切实帮助投资人赚到钱。

次方点评认为，拥有以下几点要素的中端酒店品牌，是有竞争优势的：

平衡成本和体验：中端酒店竞争核心是回归住宿本质需求。在此之上，通过控制选材、客房模块化、公区规模和空间融合的设计，控制造价。此外，好的产品在迭代过程中应该对运营成本也进行了较大幅度的优化，给投资者留下更多的利润空间。

高识别度：中端酒店品牌应具有鲜明的产品特色和独特的风格，以区别于竞争对手。品牌与综合服务深度绑定，使消费者能够在短时间内获得具有品牌特色的价值信息，酒店做出差异化才能给客人留下深刻印象。

高适应性：2024年中端酒店市场的竞争正在加剧，因此一个优秀的中端酒店品牌，能适应不同的市场环境，包括下沉市场和特定产业型城市等。

客户粘性：比如华住集团旗下的桔子酒店、星程酒店和全季酒店，能得到华住会近2亿会员的流量，借助酒店集团的会员、管理体系，让酒店运营得到一定保障。

如何选择适配的酒店物业？

相对经济型酒店，中端酒店的物业条件更为苛刻，并不是所有物业都适合投资中端酒店。

第一，看城市，看商圈：

通常情况下，一、二线城市核心区域的物业最佳。近年来，一些经济有增长潜力的三四线城市的人口规模也在不断扩张，再加上消费升级的趋势渗透到了下沉市场，三四线城市的红利突显，也为中端酒店的投资提供了新的方向。

除了城市之外，地段也是核心要素。过去，中端酒店的选址逻辑偏向城市核心商圈或是景区等传统热门区域。但目前，城市新区以及新工商业园区，也日益成为中端酒店品牌重点关注的选址方向。

第二，看物业性质，看物业条件：

除了城市和商圈，物业性质也是重要前置条件。根据国家有关规定，只有商业性质和综合性质的物业才可以建酒店，所以其他居住、工业等物业都不用去深究。另一个不容忽视的问题是，物业产权是否清晰，是否存在租赁、产权和债务纠纷等。

此外，物业结构同样重要，看外观、出入口、内部交通动线、层高、平面等。这是一个技术性很强的问题，涉及到出房率（能规划出房间数量的比率）、房间是否规整、有无暗房、房间是否太大（或太小）等，这些将直接影响顾客的入住体验、酒店的装修和运营成本。很多酒店看上去生意不错，但不挣钱，问题就出在这个环节。

在物业面积及具体要求上，不少中端酒店品牌也有自己的选址逻辑，如轻居酒店要求物业面积为3500-8000㎡；全季酒店要求物业面积不小于3500㎡；桔子酒店要求房间数量为80-200间，不同的城市，大堂的面积也有要求；麗枫酒店则要求房间数量在100间以上等等。

第三，看租金成本：

对于酒店投资而言，租金成本不是单看具体租金高低，要结合酒店的定位来衡量，根据项目可实现的市场预期，以及因此可实现的入住率、房价水平，按照专业酒店投资估算的模式，来预测物业租金是否超出酒店经营能力。

需要注意的是，为了租金妥协地段，是一种极其短视的行为。通常情况下，平均每间房每天的租金水平不应该超过预期RevPAR的30%。因此，投资人需要从酒店生意的长远利益出发，来做物业选择的综合考量。

做好溢价管理，有效提升利润率

收益管理工作是酒店盈利的核心。收益管理的精髓是在合适的时间以合适的价格将合适的产品销售给合适的顾客。它的核心就是浮动定价，需深入理解产品对于每一类细分市场客户的价值并进行差异化管理和优化组合。

对于中端酒店而言，及时在特殊活动期间、节假日做好价格预埋，制定不同的定价很关键。

华东投资人田总在无锡投资的桔子酒店，靠近景区，在节假日期间，一直都能支撑起不错的溢价。2023年无锡马拉松期间，田总和店长一起，做好了溢价管理，酒店实现了110%的入住率（包括钟点房），平均每间可供出租客房收入（RevPAR）超过了1000元，并且顾客评价良好。

田总表示，在无锡马拉松期间，酒店房价变高，因此他也和店里的管理、运营团队开了数次会议，强调在卖高价的同时，要提升对客服务、增值性产品、早餐标准，只有把对客标准提高了，才能匹配高溢价。

写在最后

目前来看，中国中端酒店市场正处于一个快速发展和变化的阶段，其中连锁化、品质化和区域扩展是主要的发展方向。在中端酒店市场竞争越来越卷之际，对于酒店投资人而言，无疑是挑战与机遇并存，此时进场投资中端酒店，只有选择好最优质的物业、加盟拥有长续盈利能力的酒店品牌，在经营中提供“适度”的产品与服务，才能突破同质化竞争的被动格局，走出一条“反卷”之路。

最后，次方点评也总结归纳了几个投资中端酒店时容易产生的误区，供酒店业者和投资人在投测、筹建、经营时“避雷：

误区1：过于重视品牌标准升级，导致投资超支成中高端”

在次方点评采访与调研的大量投资人案例中发现，不少投资人为了增强自身酒店竞争力或出于情怀需要，会在酒店筹建、运营环节不断增加预算，做超出原有品牌标准的产品与服务，但最终卖价却支撑不起增加的预算。

次方点评曾采访过一个华南的投资人李总，他在某三线城市投资了一家连锁中端酒店。原先预算为1500万，因李总不断增加预算，升级品牌标准，最后超预算700万，花费2200万才完成筹建，这个投资额，已然可以筹建一个中高端酒店。酒店进入经营期后，虽然因配套设施完善、产品力强，入住率一直在区域内领先，但由于下沉市场住客消费能力有限，仍旧只能卖中端酒店的价格。

误区2：中端酒店盲目创新，跟风智能化

智能化不是中端酒店提升客户满意度的利器，也不会是讨好客户的法宝。智能化的产品价格高，运营维护管理非常繁琐，产品操作繁琐；且最终还是需要客户为其买单，导致客户满意度直线下降；特别是从有些酒店用手机APP去控制智能设备的运营结果上来看，其设计风格以及可操作性简直是反人类，完全不顾及客户的使用感受。因此是否智能化还是要从酒店实际情况出发，并选择成熟、稳定的智能化产品。

误区3：过于迷信品牌而忽视其它要素

在连锁酒店的时候见到过很多这样的案例，近几年在中档酒店也见到不少这样的事情。偏僻的物业敢拿下，因为相信加盟一个知名的中端酒店品牌，就能吸引客户多跑几公里来住自己的酒店；70元/㎡以上的租金也敢签下，也是相信通过自己的管理，客户能认可更高的酒店房价。市场不相信眼泪，更不迷信品牌。

华南投资人徐总，在广东某地级市投资了一家连锁中端酒店，物业并不算优质，周边多为工厂，但出于租金低、周边竞品少的考虑，当时为“新手小白”的徐总还是决定租赁。他认为只要加盟高知名度的酒店品牌，即使物业偏僻，也能吸引住客前来。酒店开业后，因物业周边某大桥施工，展示面本就不好的酒店，生意更是差强人意。截止目前，酒店开业已超5年，回本仍遥遥无期。